2023年4月房地产行业观察与债市运行动态：商品房销售复苏放缓 各线城市分化加剧

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商品房量价：4 月份30 大中城市商品房成交面积环比下降24.84%，同比上涨28.37%，与过去10 年均值水平相比下降25.60%。十大城市商品房库存去化周期继续缩短。百城新建住宅平均价格环比上涨0.02%，同比下跌0.07%，主要受到三线城市住宅价格下跌影响。

新开工面积：4 月全国房屋新开工面积为7099 万m2，同比下降28.30%，降幅较2022 年全年39.40%的跌幅收窄。长期来看，新开工面积仍处低位。

政策：国税总局表示要延续实施首套及第二套改善性住房契税减免政策；银保监会鼓励金融机构为进城农民及农村居民住房消费提供金融支持；最高法做出《关于商品房消费者权利保护问题的批复》。地方层面，淮安、马鞍山、衢州、驻马店、宝鸡、常州、沈阳、赣州、兰州等9 个城市下调首套房贷利率，各地继续积极出台购房支持政策，包括放松限购、放宽公积金提取及贷款条件、提高公积金提取及贷款额度、降低房贷首付比例、提供购房补贴、推行房票安置等。

重点房企：4 月份TOP100 房企销售总额同比增长29.9%；迪马股份、金地集团、中南建设、滨江集团为子公司提供担保；中南建设公布A 股定增申报稿。

债券发行与到期：4 月份房地产行业共发行债券624.68 亿元，偿还债券1099.33 亿元，通过债市净融资-474.66 亿元。

信用事件与利差：4 月份有1 只债券违约，6 只债券展期。

无主体和债券的信用级别被下调。

总结与展望：需求方面，房地产市场需求复苏放缓，各地继续积极出台购房支持政策。供给方面，新开工面积处于低位或将影响未来一到两年的市场供给量。未来房地产市场供需两端政策有望持续优化，一二线城市房地产市场回暖态势有望保持，不同能级城市分化将继续加剧。预期未来优质房企信用将较为稳定，同时仍需关注尾部房企的违约风险。